Cambiare le finestre in condominio: cosa serve davvero

Due livelli: casa tua e facciata di tutti

Un condominio è fatto di parti private e parti comuni. Le finestre di un appartamento sono, per l’interno, di chi vi abita. Ma il loro aspetto visto da fuori è parte di un insieme che appartiene a tutti: per questo la legge si preoccupa del «decoro architettonico» dell’edificio.

L’articolo 1122 del Codice civile dice che il condomino, nella propria unità, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni né che determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. Aggiunge che, in ogni caso, è data preventiva notizia all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea.

La legge non definisce il decoro architettonico: la valutazione è caso per caso.

Quando serve l’assemblea

Se la sostituzione riguarda la tua unità, la legge chiede la preventiva notizia all’amministratore e il rispetto del regolamento. Se invece l’assemblea decide di intervenire su tutti i serramenti dell’edificio, si tratta di una decisione condominiale: le regole di maggioranza dipendono dal tipo di intervento: chiedi all’amministratore quali si applicano.

Cosa guardare nel regolamento

1. Colore e materiale degli infissi visibili dall’esterno. Molti regolamenti li impongono, per tenere il palazzo uniforme.
2. Persiane e tapparelle. Sono spesso trattate come elementi di facciata, a volte con prescrizioni più strette delle finestre.
3. Cassonetti e balconi. Se un intervento coinvolge il cassonetto, che può far parte del muro comune, occorre capire a chi appartiene.
4. Orari dei lavori e uso di ascensore e scale. Lo stesso regolamento li disciplina.
5. Il documento completo. Chiedi all’amministratore una copia del regolamento: è il primo documento da leggere prima di scegliere.

Cosa dice l’edilizia

Per il glossario dell’edilizia libera, allegato al D.M. 2 marzo 2018 e richiamato da ANCE, la riparazione, la sostituzione e il rinnovamento dei serramenti e degli infissi interni ed esterni sono interventi di edilizia libera. Il vademecum ENEA ricorda che restano comunque da rispettare le norme edilizie e locali vigenti.

Se il regolamento edilizio del Comune prevede regole sul colore o sul decoro dei serramenti, le trovi presso l’Ufficio tecnico: chiedi prima di ordinare, soprattutto per i fabbricati antichi.

La procedura che consigliamo

1. Prima del sopralluogo. Chiedi all’amministratore una copia del regolamento e, se esiste, l’indicazione del colore degli infissi comuni.
2. Al sopralluogo. Misuriamo, fotografiamo il lato visibile dalla strada e ti diciamo cosa il regolamento ammette, in base a ciò che ci mostri.
3. Scheda del prodotto. Prepariamo una breve descrizione con colore, profilo e partizioni dei serramenti scelti, da consegnare all’amministratore.
4. Avviso scritto. Mandi all’amministratore la comunicazione preventiva con la data indicativa dei lavori.
5. Posa. Concordiamo gli orari e l’uso dell’ingresso o dell’ascensore, e proteggiamo pavimenti e mobili delle parti comuni.
6. Documenti. Ricevi fattura, schede tecniche e dati per la pratica ENEA, se ti servono.

Un caso tipico

Un appartamento al quarto piano in un condominio costruito negli anni ’70, con telai in alluminio anodizzato color bronzo. Il regolamento prevede «infissi di colore uniforme». La soluzione più semplice è scegliere un PVC con pellicola o un alluminio a taglio termico nello stesso colore, mostrato all’amministratore con un campione. È un caso costruito per spiegare, non un lavoro eseguito.

Se qualcuno contesta

Se un vicino o l’amministratore contesta, di solito si risolve con una scheda del prodotto e un campione. Se c’è una lite vera, va gestita dal tuo legale: noi non diamo consulenza legale e le informazioni di questa pagina non la sostituiscono.